商鋪，作為“生活的最后一公里”，擁有穩定性、增值性、耐久性的特點，時間越長人氣越旺，價值和租金自然水漲船高。而公寓具有低門檻、低投入、高收入的優點，而且不限購、不限貸，既能作為安家城市的首置型過渡產品，也能兼顧未來收益。那么兩者對比，哪個更具投資價值呢?樓市投資邏輯變了，住宅、公寓、商鋪、寫字樓投資機會分析

  01 宏觀格局

  1、城鎮化：處于從60%向80%邁進、“觸頂前的減速期”，第三輪城鎮化屬于典型的“大城市時代”。

  2、經濟增長：進入中低速發展階段，增速一步一步逐級下臺階，不存在所謂的L型，就是下樓梯。沒有最低，只有更低。5時代、4時代、3時代將逐漸到來。

  3、貨幣發行：與經濟增長相匹配，進入中低速增長期。中間可能因疫情等意外因素，最多適度調節，改變不了大趨勢。全球央行進入收水期，短期還要忍受緩慢降杠桿的痛苦。

  4、人口增長：增速下降，紅利消失，老齡化趨勢明顯，三胎政策改變不了下滑的大趨勢，最多延緩下滑速度。

  （三胎政策）

  5、房地產市場：魚尾行情，量已經基本觸頂，未來以高位盤整為主，中長期伴隨緩慢下降；房價暫時看不到天花板，未來中長期大概率以低速、緩慢、曲折的形態不斷向上拓展，10-20年的時間至少應該是有的。

  02 住宅市場的新邏輯

  01 市場容量三大趨勢

  （1）房住不炒，投資需求將長期被壓制。

  （2）居住需求與人口高度相關，人口總量觸頂回落，住宅需求總量未來也將是觸頂回落態勢，變化趨勢與人口趨勢高度相關。從高位盤整，到中長期緩慢下降。

  （3）新房市場和增量市場將逐漸回落，存量市場占比將逐步提高。雖然短期的二手房指導價對存量房市場有沖擊，但是改變不了大趨勢。

  02 住宅房價三大趨勢

  （1）漲的慢了。住宅市場進入低利潤和強監管時代，政府通過樓市調控主導二次分配，大漲和暴利再無可能了，會長期把房企利潤和房價漲幅控制在微利低水平。不同年份出現橫盤、微漲、小幅上漲都有可能，偶然也可能遇到周期性或偶發性的短時間大漲，但是平均下來，多年平均漲幅一定會很低，可能很多跑不過房貸利率，甚至可能跑不過存款利率。投資房產成雞肋，可能不賺錢，甚至可能會虧錢。

  2、分化加劇。漲跌都是常態，而且能漲的城市、板塊和樓盤越來越少，可能跌的會越來越多。投資成為技術活，一不小心買到跌的，不賺反虧，今后投資的坑會特別多。

  3、過程曲折。中間可能經常面臨回調，甚至可能遇到中期周期性、偶發因素促動的大回調，如亞洲經濟危機、08金融危機等。普通人越來越難把握波動趨勢，要有像股民一樣遭受折磨的耐力和承受力。

  總結一下住宅投資關鍵詞：

  （1）高成本，投入大，動輒幾百萬。

  （2）投資周期長，限售影響，短期投機炒房很難了。

  （3）回報率低，房價上漲賺差價越來越難。限售拉長投資周期，平均回報率很難高的上去。即使運氣好遇到一年大漲，也可能被幾年小漲不漲攤薄掉。

  （4）過程受虐，經常性要忍受滯漲甚至下跌。

  （5）容易踩雷，坑太多，一不小心買到不漲反跌的，還要虧掉本金。

  但是總體來看，相對公寓、商鋪、寫字樓等物業，住宅可選的標的依然比較多，依然是風險相對小的投資。但前提是能接受較低的回報率，能忍受過程中的折磨，更關鍵的是要有眼光，能夠選到穩賺不賠和漲幅最靠前的樓盤，這才是真本事。

  03 公寓市場的新邏輯

  1、認清現實

  （1）租賃市場的機會只集中在少數一二線城市，人口凈流入，外來人口多，租房客群基數大。絕大部分中小城市根本沒機會，幾乎沒有活躍的租賃市場，公寓在這些城市幾乎等同于垃圾資產，完全沒有活路，再便宜都不要碰。

  （2）租賃市場供應過量，不但公寓供應過剩，還有大量可供出租的住宅房源，近年來一哄而上的保障性政府租賃房、人才公寓，市場化改造的長租公寓。供應量太大了，大量的公寓大量賣不掉，租不出去。

  2、如何破局

  公寓市場不是沒有需求，有需求就可能存在市場空間。公寓的投資機會，需要同時滿足幾個條件：

  （1）有市場。少數一二線城市，租賃人群集中的區域，需求旺，客群基礎龐大，市場活躍。

  （2）公寓標的的市場競爭性強，有市場空間。不管是地段、交通、配套還是產品品質、品牌、物業、服務等，在區域市場中都具有足夠的競爭力，是絕對受市場歡迎的好項目。

  （3）價格上被錯殺或低估，高性價比，高投資回報率。由于公寓市場整體不景氣，或者競爭過于激烈，或者回籠資金、加快去化的需要，多種因素下導致優質公寓價格明顯低估，投資回報率處于頭部位置，正好趕上了優質資產最倒霉的時候，遇到了最佳買點。

  同時滿足了以上三大條件，基本就可以出手了。這樣的項目，在市場上占比不會超過10-20%。所以公寓投資還是屬于機會型投資，不見兔子不撒鷹，不見好項目不出手。寧可不買，絕不買錯。

  3、公寓投資的優勢

  （1）投資小，便宜的幾十萬就可以投資，適合更多的普通人。住宅投資往往要數百萬，而對于總價60萬左右的公寓，首付30萬就可以投資。

  （2）政策友好，進出自由：不限購（住宅被限購無法投資了，可以投資公寓）；不限貸（貸款靈活，部分裝修貸、信用貸等貸款利率比房貸還低）；不限售（可變現）。

  04 商鋪投資的新邏輯

  1、殘酷的現實

  （1）需求斷崖式下滑。線上購物對線下零售的沖擊，線上支付對銀行網點的沖擊，疫情對餐飲、旅行社等的沖擊，樓市調控對中介門店的沖擊，整頓培訓機構對集中式商業的沖擊等。沖擊一個接一個，線下商鋪的需求正在經歷合圍打擊，斷崖式下滑。今后中長期很難再緩過來，大勢無法改變，需求的底層邏輯變天了。

  （2）天量庫存。商業綜合體、社區商業等全部供應過量，大量賣不掉、租不出去。

  2、有投資價值的商鋪，很難發現共性規律。

  一般需要同時滿足條件：

  周邊有充足的需求，供應量又偏少，這種情況在商鋪建設無孔不入的大環境下，少之又少。優質的位置，奇低的價格，客流的保障，為社區居民服務、為寫字樓服務、菜場門口附近的等等，具有足夠剛性的商業需求，又有合適的產品，尚有不錯的潛力。

  80年代的南京菜市場:熱鬧非凡

  3、商鋪投資的優劣勢

  （1）優勢：不限購、不限貸、不限售。

  （2）劣勢：總價高，數百萬級，一般人沒有這個經濟實力。投資大，風險高，一旦投資失敗，損失也大。公寓幾十萬投資，影響小得多。

  05 寫字樓投資的新邏輯

  1、殘酷的現實

  （1）整體經濟不景氣，以及對P2P等的整頓打擊，部分行業出現公司倒閉潮，新開企業數量少，對寫字樓的總體需求在下滑。

  （2）庫存大，供應嚴重過量，大量賣不掉、租不出去，還有大量新項目在建、待建。各類科研用地性質的產業園區還與市場化的寫字樓搶生意?？罩寐噬仙?、租金下滑是未來的大趨勢。

  2、有投資價值的寫字樓，很難發現共性規律。

  一般需要同時滿足條件：

  周邊有充足的辦公需求，待入駐企業數量大，供應量又偏少，這種情況在寫字樓建設無孔不入的大環境下，確實太少了。

  個別市場可能存在空白，結構性的市場機會，比如真正最高檔的優質寫字樓稀缺，供不應求，可能短期就存在機會，但是這種一般又不可能散售，普通投資者根本無法投資。能夠散售的，一般都是紅海，真正有機會的并不多。

  區域需求旺盛的稀缺散售寫字樓，如果品質足夠好，價格足夠低，在區域內競爭優勢突出，可以酌情考慮。有時自用兼投資也是可行的選擇。

  3、寫字樓投資的優劣勢

  （1）優勢：不限購、不限貸、不限售。

  （2）劣勢：分割銷售的小戶型一般較少，總價普遍高，數百萬級，一般人沒有這個經濟實力。

  06 舉個栗子：南京公寓分布圖暗藏的投資機會

  1、公寓投資法則

  （1）客源充足：地緣客群，以及主要地鐵線上的客群

  （2）在租賃市場具有競爭優勢：地鐵、商業、娛樂以及產品品質、品牌、物業、服務等，綜合要素的受歡迎程度要排在前部，最好是頭部。

  （3）回報率高：小戶型、低總價，性價比高，租金回報率高。核心是控制總價，公寓投資最關鍵的是看總價。

  2、主城區公寓洼地，為何南站成為全市最被低估的公寓板塊？

 近期整理了全市的公寓總價地圖，從全市公寓的總價段分布來看，城中和河西2大板塊定位于高端豪華公寓，位于南京公寓金字塔的頂端，總價基本都在150萬以上。其中，城中最貴的公寓單價今年將達到5-6萬元/㎡左右，與豪宅價格高度看齊。

  在南京傳統的主城區，城市一環沿線，城北燕子磯、城東（馬群、金馬路）的總價段基本都在100萬左右。

  而南站板塊則成為傳統主城區的公寓洼地，60-80萬就可以買到一套品牌開發商的公寓產品，這個價格與堯化門差不多，而且和江北新區、浦口、江寧小龍灣的公寓總價基本相當，比江寧大學城和祿口也就高出一點點。

  南站作為南京第3大市中心，僅次于新街口和河西，但是公寓的價格區間不但與新街口、河西相比相去甚遠，總價段只有他們的1/2-1/4，甚至比城北、城東的還要低將近一半，只能和江北、江寧部分區域看齊，與南站的地段價值和在全市的地位明顯不匹配，與各區域當地的公寓租金水平也完全不匹配，在南京公寓市場明顯被低估，屬于投資價值屬性最高的區域之一。

  總價段的低估，意味著投資回報率的極大低估。以南站的地位和產業發展水平、租客的租金承受能力來看，租金水平至少應該在城北燕子磯、城東（馬群、金馬路）之上，但是入手公寓的總價卻相差很多，投資回報率南站要領先太多了。

  與總價差不多的同樣在60多萬的江北新區、浦口、江寧部分區域相比，南站的地段優勢、交通便利程度、配套水平高出很多，租金水平也是一樣，差不多的總價，肯定投資回報率更高，出租率也更有保證。

  南京房地產業協會副會長兼秘書長張輝，對公寓市場一直堅持“只有10-20%的優質和高性價比的公寓才有投資價值”的觀點。

  張輝認為，投資公寓，就是要把這投資回報最好的10-20%的項目挖掘出來，要尋找最被市場低估的產品，這樣未來的出租率和投資回報率才更有保障，才更能走向無風險投資。

  金輪星際中心公共空間效果圖

  而南站的金輪星際中心等低總價、高品質公寓，恰恰是這樣的優秀標的之一。公寓市場魚目混雜，要么不買公寓，既然決定買了，就要會選這種高性價比的。實際上，在住宅限購、限貸、限價、限售背景下，投資價值越來越低，而高性價比公寓的投資價值其實還是很好的，一批有眼界、會算賬的聰明投資者其實已經提前下手了，南站板塊這樣總價60萬起的低總價公寓也是賣一套少一套，賣完之后也很難再有這樣低價的產品了，今后的新項目很可能總價要接近100萬了。