“精裝修網絡地板化”、“寫字樓文化差異化”、“樣板層娛樂化、體驗化”將是未來寫字樓發展三大趨勢，也是未來寫字樓租賃去化的不二法寶。2020-2022年世界發生空前絕后之時代大變局，在寫字樓行業亦是如此，坐等客戶上門的時代已經遠去。

  一、精裝修網絡地板化

  “精裝辦公、拎包入住”是這兩年寫字樓租賃市場的一個新趨勢，租戶更喜歡帶精裝修的項目；精裝修的辦公空間更容易出租，去化周期也更短。

  目前精裝辦公有兩種模式。定制化精裝辦公和裝配式精裝辦公。定制化精裝辦公將裝修做成了一個消費品，也是消耗品，它是會折舊的。租戶要為全部裝修買單，而下一個租戶來可能會覺得這種裝修不適合或者不好用，要恢復原狀要拆除重新裝修。

  有沒有可能讓租戶的裝修成本降低一點？讓遺留裝修的復原費用少一點？裝配式精裝修為我們提供了一條解決路徑。

  1、裝配式精裝修

  裝配式精裝修，目前還處于初步發展階段，但是比純粹的裝修傳統工藝是進步的一大步，這個進步表面看是體現在工藝上，深層看體現在資管思維上。

  以前的工藝其實是手工業，比如現場你要抹一個墻，這個墻平不平，取決于現場干活的小工手藝好不好？態度認不認真？是沒法標準化的。但裝配式精裝修把裝修的主場，從寫字樓的物業單元內轉移到了工廠，在工廠把一些標準件加工好，到現場就剩一個組裝環節。

  2、這種組裝有三個好處：

  1）非常快，中海地產廣場實驗證明，從平面圖設計好到整個家具入場開放保潔做完一共是15天，速度比傳統裝修速度快兩三倍不止。

  2）沒有建筑垃圾，國家現在提倡零碳低污染，要實現碳中和，建筑裝修的污染其實占很大比重，施工現場沒有泥水工程，沒有電鉆，沒有抹灰，所以是沒有污染的。

  3）裝修標準化，裝修起來比較簡單，施工的成本和過程就變得很節省。只需要兩三個普通工人，不需要很復雜的專業技術背景，在現場就可完工，也不需要復雜的大型設備。

  整個辦公的裝修，如果我們把它簡化到極致，不要特別個性化的東西。就只需要三種材料，植物碳纖維板隔墻，單層玻璃隔斷，雙層玻璃隔斷。而這三種材料它共同的特點有兩個，第一就是都可以在工廠做好，拿來現場拼裝。第二就是重復利用率非常之高，不會壞。如果你要把它復原也很簡單，玻璃擦干凈，上面那些之前貼的膠條給它擦干凈，它就是一塊新玻璃。

  3、為什么要做網絡地板化？

  “網絡地板化”是個比喻，如果裝配式裝修工藝，將來達到一個非常成熟的狀態，能夠像今天的網絡地板、鋁扣天花板一樣，任何一個租戶來都可以根據你的需求隨意地拆卸組裝改動它，那將是行業的一次突破性變革。

  上一個租戶離開之后，下一個租戶繼續用沒有任何區別。網絡地板上面鋪一層地毯，底下的地板用了10年20年幾十年是沒有任何問題的，可能零星有一些損壞，只需零星更替就行。

  如果能達到這一步，那本質上將是一個什么革命呢？以前的裝修是消費品，而能夠重復利用的裝配式裝修，其實變成了固定資產，以資管的思維看，這是一次革命，會帶來兩個好處：

  1）對租戶而言，大大降低了租賃成本。寫字樓開發企業或運營管理企業做裝配式精裝修，因為可以用幾十年，所以不著急在一個租戶或兩三個租戶身上把成本收回來，對業主或管理者來說裝配式精裝修是一個固定資產。對于單一的租戶來講，你承擔的就是這個資產的一部分成本，所以租戶的成本降低了。裝配式不是定制標準的，如果說定制化裝修是千人千面，那么裝配式的標準裝修就是千人一面、二面，頂多三面、四面，有限的個性化，保證了標準化，才能夠實現重復使用。進而才能保證每個租戶分攤的費用只是一部分，所以成本少了。

  2）對業主來說，一旦“精裝修網絡地板化”，裝修變成了資產，必然會帶來租金的溢價。也許這個溢價不是很高， 假如說溢價為30元錢，等于說每平米一年可以多收360元，假設資本化率是6%，那么每一平米的資產增值6000元。

  所以一旦把精裝修資本化，它會帶來一個你之前完全沒有想到的一部分收入，就是資產的增值，與定制化裝修相比，裝配式精裝修，除了租金的溢價之外，更重要的是資產每平米增值了6000元。那么10萬平方米的項目每平米多收益6000元，等于項目多融資6個億。這就是裝配式，或者說網絡地板化的裝配式精裝修，帶來的一個前所未有的資產收益。

  二、寫字樓文化差異化

  截止目前不同的樓宇之間PK的是什么？第一個，PK地段。但我們知道地段是改不了的，你沒有權利選擇。第二個，PK硬件，PK物業的服務。但硬件是有天花板的，不僅如此，很多樓宇在硬件上，同質化非常嚴重，幾乎差別不大。

  1、寫字樓PK人設的時代來臨

  現在的寫字樓競爭是競爭“好不好”，PK的是硬件，我凈高2米7.你凈高3米，誰都知道，你比我好。但現在大家都是3米了，怎么辦？所以未來的寫字樓競爭，不再是競爭“好不好”，而是競爭“喜不喜歡”。你喜歡這個樓，我喜歡那個樓，我們都愿意為自己喜歡的樓多掏一點錢，這點錢就是“喜歡”的溢價，而喜歡的前提是你得跟別人不一樣，所以要差異化，而差異化的根源是文化的差異化。

  未來寫字樓發展的方向一定是要打造文化IP，塑造人設。以前只有購物中心有IP，寫字樓以后也可以有。

  三、寫字樓樣板層娛樂化，體驗化

  1）沉浸式展示，讓客戶感同身受

  2）從人性出發，創新互動式樣板體驗

  這樣有一個什么問題？從頭到尾都是單方向的輸出，你給租戶講，客戶就聽，沒有體驗，沒有互動。

  假如說能夠把剛才提到的一些東西或者一些更多還沒有想到的東西融入到這個樣板層當中，有沒有可能客戶的感受會更加不一樣。

  這就是第三個趨勢：寫字樓樣板層的娛樂化、體驗化和場景化。

  要傳達給客戶的那些硬性指標，層高、用電量這些內容，完全可以通過PPT，通過樓書，通過折頁，或者通過樣板層非常小的一個空間就可以告訴他，更多的場景應該拿來供他去娛樂去體驗。

  總結一下三個趨勢：第一是精裝修網絡地板化，第二是寫字樓的文化差異化，第三就是樣板層的場景化、體驗化、娛樂化。