這兩天有朋友要在深圳租寫字樓辦公，順便了解了一下目前寫字樓的情況，如果大家說房價的高昂是地產(chǎn)泡沫的一種表現(xiàn)形式，房租和寫字樓的空置情況則更是關系到實體經(jīng)濟的活躍程度，以北上廣深為例，四大一線城市的寫字樓空置率均有6%到20%不等幅度的上升，尤其是深圳，可以說位居四大一線城市之首。部分二線城市的寫字樓空置率甚至超過了50%，大部分城市空置率都超過了20%，而這2年，受到疫情沖擊，寫字樓空置量，可以說是不斷更新新的記錄，深圳從2018年空置率14%飆升到如今26%，其中南山的空置率超過30%，前海甚至超過40%，市場令人擔憂。
寫字樓為何空置率越來越高呢？有以下原因（可以留言補充）：
1）寫字樓存量遠超所需，但寫字樓項目卻還在不斷獲批、竣工、入市，持續(xù)擴大供給，甚至相當一部分還是國企規(guī)劃建設的。
2）由于經(jīng)濟下滑、行業(yè)監(jiān)管趨嚴，互聯(lián)網(wǎng)、金融暴雷頻現(xiàn)，部分企業(yè)紛紛倒閉撤退，部分企業(yè)就算扛過去了，也會為了減輕租金壓力選擇縮減辦公面積，或搬到非核心商圈的寫字樓。往年租賃寫字樓的中小型企業(yè)多一些，今年受到疫情沖擊，不少中小型企業(yè)瀕臨倒閉破產(chǎn)，失去了這部分需求，寫字樓市場自然就冷清了下來,另外現(xiàn)在很多行業(yè)更加流行線上辦公，取代了線下工作的模式，對辦公環(huán)境的要求降低了。
3)政府在批地的時候也過分樂觀地估計了城市招商引資能力、企業(yè)孵化能力，沒有衡量好寫字樓的建設速度，從而導致城市建筑布局不合理，寫字樓建設速度卻大大超出企業(yè)發(fā)展的速度.
4)雖然說空置率越來越高，但租金下降得不是很明顯，就拿深圳來說，有專家說深圳目前的寫字樓供應量夠25年用，但你去租寫字樓發(fā)現(xiàn)，租金還是很高的，因為深圳總體經(jīng)濟運行保持穩(wěn)定增長，從GDP數(shù)據(jù)上看，2021年上半年1.43萬億，同比去年增長13%左右，數(shù)據(jù)是這樣的，可能正因如此，很多寫字樓租金沒有降反而還上調(diào)了，但你發(fā)現(xiàn)跟哪個人聊，都說生意比之前不好做。空置率高可想而知。
5）產(chǎn)品定位上盲目地跟風，開發(fā)商很少關注后期運營，更注重短期效益
6）目前全國整體上缺少培養(yǎng)專業(yè)運營寫字樓人才的土壤。
在現(xiàn)有情況下寫字樓樓，特別是傳統(tǒng)寫字樓如何升級營銷呢？在這里給出幾條思路，希望大家能留言補充探討：
1：站在用戶的角度解決用戶的問題。創(chuàng)新產(chǎn)品解決方案，提升產(chǎn)品附加值，精準抓取目標客群產(chǎn)生互動，將產(chǎn)品與目標客群鏈接起來，跟用戶進行互動。比如中海地產(chǎn)，推出Officezip聯(lián)合辦公品牌，在靠椅上面細節(jié)的考慮：15度的椅背傾斜可以加速血液循環(huán)，帶來更多的氧氣，讓注意力更加集中；45度的傾斜角度可以給脊椎和腰部柔性的支撐；這些都是從客戶需求角度出發(fā)。
2：智能化升級向5A靠齊。5A是指寫字樓具備智能化系統(tǒng)中的5個方面，包括BA(樓宇智能化) 、CA(通訊智能化)、 FA(消防智能化)、OA(辦公智能化)、 SA(安保智能化)。這個是趨勢了，沒有條件升級的，飄過。
3：充分利用新媒體工具多維度、多渠道、多形式傳播擴散。開發(fā)具有創(chuàng)意的傳播點和合理的渠道搭配，快速集中式進行爆破。
4：從外到內(nèi)有具備自己的文化風格。寫字樓外戶外宣傳廣告、室內(nèi)廣告欄，軟裝布局升級。
5：打造客戶粘性，必須思考如何維護你的客戶，多關注你的客戶動態(tài)，現(xiàn)在很多寫字樓的服務管理僅僅限于安保、衛(wèi)生、電器維修等基礎性物管服務。要有大管家服務意識。你要多了解入駐企業(yè)的經(jīng)營情況，想辦法為他節(jié)省開支，提升辦公效率，而不是到了收租的時候找入駐企業(yè)溝通，平常沒有互動。
6：定期組織舉辦活動。活動形式可以是培訓活動、交流溝通會、產(chǎn)品推薦會等等
7：打造一個資源整合平臺，把入駐企業(yè)商家企業(yè)資源整合起來，各取所需，互利互惠。
8：招商思維升級，分散招租思維轉為產(chǎn)業(yè)園招商思維，一棟寫字樓，一個管理中心，統(tǒng)一管理，重視入駐企業(yè)關聯(lián)，篩選企業(yè)的時候植入產(chǎn)業(yè)園思維，重視企業(yè)之間的關聯(lián)，集聚效益和規(guī)模效益。（多個業(yè)主，多種管理經(jīng)營，散打的未來必將淘汰）
（圖片來源于網(wǎng)絡）
結語：寫字樓營銷升級目的：降低空置率，如何獲得更穩(wěn)健的租金增長，同時做好合約管控，租金收繳風控工作，確保租金能夠正常收繳。必須轉變經(jīng)營思維，從專業(yè)素質、服務意識、風險意識、綜合運營能力等都需要大幅提升。
